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FAQ / Lexikon

 

Abschlussgebühr

Für den Abschluss eines Bausparvertrages fordern die Bausparkassen eine Gebühr, die in der Regel 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme beträgt. Sie wird meist als einmalige Summe gezahlt. Einige Institute fordern statt der Abschlussgebühr eine unverzinsliche Einlage, die sie zurückzahlen, wenn der Bausparer sein Bauspardarlehen nicht in Anspruch nimmt.
 

Annuität

Dieser Begriff bezeichnet die jährliche, gleich bleibende Summe, mit der ein Darlehen zurückgezahlt wird. Sie wird im Darlehensvertrag festgelegt. Die Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Preis für das Darlehen (Zins) und die Rückzahlung der Darlehenssumme (Tilgung). Zu Beginn der Rückzahlung ist der Zinsanteil hoch, mit Abnehmen der Restschuld überwiegt die Tilgung.
 

Auflassung

Das Eigentum an einem Grundstück geht nach § 925 BGB rechtswirksam erst dann an den Käufer über, wenn der alte Grundbucheintrag gelöscht und der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen ist. Will der Käufer ein Grundstück erst später kaufen, es sich jedoch bereits vorher sichern, kann er eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Dann darf der Eigentümer das Grundstück nur mit Zustimmung des Käufers an einen anderen Interessenten verkaufen.
 

Bausparen

"Wer einen Bausparvertrag abschließt, verpflichtet sich, regelmäßig eine bestimmte Summe einzuzahlen und eine Mindestsumme anzusparen. Ist diese Mindestsparsumme erreicht und hat der Sparer die übrigen Bedingungen der Bausparkasse erfüllt, kann er das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Er kann aber auch auf das Darlehen verzichten und sich das Guthaben auszahlen lassen. Das Bausparen wird vom Staat durch Steuervorteile, die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmer-Sparzulage für vermögenswirksame Leistungen gefördert."
 

Beleihung

Geldinstitute gewähren nur dann einen Kredit, wenn der Kunde ihnen Sicherheiten bieten kann, die ihnen im Fall seiner Zahlungsunfähigkeit zufallen. Die Höhe der Beleihung hängt davon ab, wie hoch der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze des Sicherungsgutes (Gebäude, Grundstück) angesetzt werden. Das Beleihungsverfahren ist in Musterrichtlinien, beispielsweise den Beleihungsgrundsätzen für Sparkassen der einzelnen Bundesländer, geregelt.
 

Beleihungsgrenze

Geldinstitute beleihen Immobilien nicht zu 100 Prozent. Sie ziehen vom Kaufpreis etwa 20 Prozent Risikoabschlag ab, um Geldverluste zu vermeiden, wenn das beliehene Objekt unter seinem Wert versteigert werden muss. Auch dem Kunden entstehen weniger Verluste, wenn er nicht den gesamten Wert seiner Immobilie zurückzahlen muss. Für Darlehen von Sparkassen und Hypothekenbanken, die meist an erster Stelle im Grundbuch eingetragen werden, gelten 60 Prozent des Beleihungswertes als Standard für die Beleihungsgrenze. Diese Grenze kann jedoch höher liegen, wenn der überschüssige Betrag durch Bürgschaften der Öffentlichen Hand oder einen Privatkredit abgesichert ist. Bausparkassen können nach § 7 BSpKG eine Beleihung von bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes gewähren.
 

Beleihungswert

Der Wert, den eine Immobilie auf lange Sicht am Markt erzielen kann, wenn sie verkauft oder versteigert wird. Kreditinstitute errechnen den Beleihungswert, um sich für die Laufzeit eines Darlehens ausreichend absichern zu können. Als Bewertungsgrundlage für die Berechnung dienen der Ertragswert, der Bauwert, der Bodenwert (bei Grundstücken oder alten Gebäuden) und der Verkehrswert (Lage der Immobilie und voraussichtlicher Gewinn). Für Eigentumswohnungen und selbstgenutzte Einfamilienhäuser gilt der Sachwert als Beleihungswert. Er kann sich als zu niedrig erweisen, wenn das Bauprojekt teurer wird als erwartet, oder dessen Verkehrswert sinkt. Bei einer Zwangsversteigerung würden dem Kreditinstitut in einem solchen Fall Verluste entstehen. Um diese zu vermeiden, ziehen die Kreditinstitute meist einen Sicherheitsabschlag vom Beleihungswert ab, so dass dieser meist nur bei ca. 80 Prozent der tatsächlichen Aufwendungen liegt. Dies sollte der Kreditnehmer wissen, wenn er seine Finanzierung plant, denn von der Höhe des Beleihungswertes hängt ab, wie hoch die Summe ist, die das Kreditinstitut ihm zur Verfügung stellt.
 

Bereitstellungszinsen

Wenn ein Bauherr einen Kredit aufnimmt, die bereitgestellte Summe jedoch erst nach einer längeren Zeit in Anspruch nehmen kann, berechnet ihm das Kreditinstitut Zinsen. Der Grund dafür ist, dass das Kreditinstitut das Geld nicht durch Zwischenanlagen kapitalbringend einsetzen kann, solange es auf Abruf bereitliegt. Dadurch entstehen Ausfälle, die der Kreditnehmer durch die Bereitstellungszinsen wieder ausgleicht. Übliche Sätze für Bereitstellungszinsen sind 0,25 Prozent der Kreditsumme pro Monat.
 

Bonität

Wertmaßstab für die Kreditwürdigkeit einer natürlichen oder juristischen Person. In die Beurteilung der Bonität fließen neben den Vermögensverhältnissen des Kunden seine persönlichen, fachlichen und finanziellen Voraussetzungen mit ein.
 

Disagio

Auszahlungsabschlag für ein Darlehen. Wird ein Disagio vereinbart, so heißt das für den Kreditnehmer, dass er nicht den Darlehensbetrag erhält, sondern einen prozentualen Anteil davon vorab als Zinsen zahlt. Beispiel: Wer ein Darlehen über 100 000 Euro mit einem Disagio von fünf Prozent vereinbart, erhält nur 95 000 Euro als Kredit, muss aber die Gesamtsumme von 100 000 Euro zurückzahlen. Als Ausgleich für diese Vorauszahlung fordert der Kreditgeber während der weiteren Laufzeit des Darlehens meist einen niedrigen Nominalzins. Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt darin, dass die laufende Zinsbelastung niedriger wird als bei einem voll ausgezahlten Darlehen. Die Beantragung eines Disagios wird daher nötig, wenn der Kreditnehmer nicht genügend belastbar ist. Wer ein Disagio beantragen möchte, sollte jedoch bedenken, dass sich ein günstiges Darlehen durch einen teuren Disagio verteuern kann. Auch wird nicht die gesamte Darlehenssumme ausgezahlt, so dass Finanzierungslücken entstehen können. Das Disagio konnte bisher als Vorkosten von der Steuer abgesetzt werden.
 

Effektivzins

Bezeichnet den Zinssatz, der den tatsächlichen finanziellen Aufwand für einen Kredit oder den realen Ertrag oder Aufwand für eine Geldanlage angibt. Nach der Preisangabenverordnung sind die Kreditinstitute verpflichtet, als Preis eines Kredits den effektiven Jahreszins anzugeben. Der Berechnung des Effektivzinses wird grundsätzlich die Gesamtlaufzeit des Kredits zugrunde gelegt. Wenn die Konditionen eines Kredits nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt sind, spricht man von einem anfänglichen Effektivzins. In die Berechnung gehen alle Beträge ein, die den Preis für den Kredit ausmachen (Nominalzins, Zinsbindungsfrist, Bearbeitungsgebühr, Tilgungssatz, Zeitpunkt der Zahlung und Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen sowie Vermittlungsprovisionen). Nicht berücksichtigt werden unter anderem die allgemeinen Kontoführungsgebühren und eventuell anfallende Schätzgebühren sowie weitere, von den Kreditinstituten erhobene Gebühren.
 

Erbbaurecht

Auch Erbpacht. Das Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu haben, ohne Eigentümer dieses Grundstücks zu sein. Es kann verkauft und vererbt werden und ist in der Regel befristet. Das Erbbaurecht wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt und in einem eigenen Grundbuch, dem Erbbaugrundbuch festgehalten. Es kann mit einer Grundschuld belastet werden. Besondere Vorschriften bestehen für die Beleihung durch eine sogenannte Mündelhypothek, durch Hypothekenbanken oder private Versicherer. Als Entgelt für die Beleihung ist ein Erbbauzins zu entrichten. Dieser muss für die Zeit, in der das Erbbaurecht gilt, im Voraus festgelegt sein und steht dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes zu.
 

Ertragswert

Wert, der vor allem für die Berechnung des Beleihungswertes vermieteter Objekte wichtig ist. Er setzt sich aus der Summe von Boden- und Gebäudeertragswert zusammen. Der Gebäudeertragswert wird durch Multiplikation des nachhaltig erzielbaren Reinertrags des Gebäudes mit einem sogenannten Kapitalisierungsfaktor ermittelt. Die Berechnungsbasis für den Gebäudeertragswert bilden die Reinerträge (Erträge aus Mieten und Pachten minus der Bewirtschaftungskosten), kapitalisiert auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Sinne des Steuerrechts.
 

Festdarlehen

Auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichneter Kredit. Beim Festdarlehen wird der Zinssatz für einen vorher bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Nach dieser Zinsbindungsfrist wird das Darlehen im Allgemeinen durch eine einmalige Zahlung komplett getilgt. Das Festdarlehen kann aber auch in Kombination mit einer Lebensversicherung aufgenommen werden, die zunächst angespart und nach Ablauf des Vertrages für die Ablösung des Darlehens verwendet wird. In diesem Fall sind für das Festdarlehen nur die Zinsen zu zahlen, und an die Stelle der Tilgung treten die Beiträge für Lebensversicherung und Bausparvertrag.
 

Festzins

Der Zinssatz, der bei Hypothekendarlehen für fünf, sechs oder zehn Jahre vertraglich festgeschrieben wird, wird als Festzins bezeichnet. Die Kündigung eines Darlehens mit Festzins ist nach § 609 des BGB während dieser Zeit nicht gestattet. Nur wenn der Zins über mehr als zehn Jahre festgeschrieben ist, kann das Darlehen unter Einhaltung einer sechmonatigen Frist gekündigt werden.
 

Finanzierungsplan

Damit der Bauherr sein Vorhaben auch durchführen kann, muss er seine finanzielle Belastung genau planen. Angesichts der vielen verschiedenen Angebote von Bausparkassen und Kreditinstituten ist es wichtig, den Finanzierungsbedarf und die monatliche Finanzierung durch Zins und Tilgung genau zu ermitteln. Meistens werden folgende Finanzierungsziele angestrebt: kurze Laufzeit des Darlehens, möglichst geringe monatliche Belastung, niedriger und möglichst lange festgeschriebener Darlehenszins, die Möglichkeit von Sondertilgungen, ein möglichst niedriger Gesamtaufwand für den Bauherren.
Hier gilt: Wer im Finanzierungsplan seine Ziele und Möglichkeiten detailliert darstellt, kann sich die einzelnen Elemente der Baufinanzierung optimal zusammenstellen lassen und die verschiedenen Angebote der Kreditgeber effektiv vergleichen.
 

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem jedes Grundstück eines Bezirks auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen ist, und das Eigentümer, Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks verzeichnet. Die erste Abteilung des Grundbuchs nennt die Eigentümer, die zweite gibt Auskunft über die Lasten und Beschränkungen der Grundstücke. In der dritten Abteilung schließlich sind die Grundpfandrechte (Hypotheken und Grundschulden) niedergelegt. Für jede Eintragung in das Grundbuch muss eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde angelegt werden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann das Grundbuch einsehen und beglaubigte Abschriften verlangen. Mit Ausnahme von Baden-Württemberg, wo Notare das Grundbuch führen, werden die Grundbücher vom Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt.
 

Grunderwerbsteuer

Bei Kauf, Tausch, Erbschaft oder Schenkung von Grundstücken, Wohnungen, Erbbaurechten oder Gebäuden wird Grunderwerbsteuer fällig. Der aktuelle Steuersatz beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises, plus sonstiger Leistungen, die der Erwerber als Entgelt für den Kauf des Grundstücks übernimmt oder gewährt.
 

Grundpfandrecht

(§ 1113, 1191, 1199 BGB) Kreditgeber sichern sich gegen mögliche Verluste ab, die ihnen entstehen können, wenn der bei ihnen verschuldete Bauherr zahlungsunfähig wird. Dazu sichern sie sich ein Pfandrecht an einem Grundstück und den dazugehörigen Gebäuden, indem sie ein Grundpfandrecht in Form einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt, welche Forderung zuerst bezahlt werden muss, wenn das verpfändete Objekt aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners veräußert werden muss.
 

Grundschuld

Wenn ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet wird, bedeutet dies, dass eine bestimmte Summe an denjenigen zu zahlen ist, zu dessen Gunsten diese Belastung erfolgt. Eine Grundschuld wird heute meist zur Sicherung von Baufinanzierungsdarlehen ins Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Hypothek muss der Grundschuld keine zu sichernde Forderung (also ein erteilter Kredit) zugrunde liegen. Weil eine Grundbucheintragung auch dann bestehen bleibt, wenn das Darlehen bereits getilgt ist, kann die Grundschuld als Sicherheit für weitere Darlehen dienen.
 

Kapitaldienstfähigkeit

Bevor ein Kreditinstitut einen Kredit vergibt, prüft es, ob der Kunde voraussichtlich in der Lage ist, die zu erwartenden Belastungen aus seinen laufenden Einkünften zu tragen. Diese Fähigkeit wird als Kapitaldienstfähigkeit bezeichnet. Zur Prüfung, ob der Kunde kreditwürdig ist, gehört außerdem die die Durchsicht der aktuellen Gehaltsabrechnungen.
 

Kapitalkosten

Dieser Begriff bezeichnet die Kosten, die entstehen, wenn der Kunde die Finanzierungsmittel (Darlehen, Kredite) in Anspruch nimmt, die im Finanzierungsplan zusammengestellt wurden. Bei den Kapitalkosten wird zwischen den Kosten für Fremd- und Eigenkapital unterschieden. Darlehenszinsen und Verwaltungsbeiträge für öffentliche Baudarlehen sind Fremdkapitalkosten, Tilungsbeiträge dagegen nicht. Eigenkapitalkosten sind die Zinsen, die für die Eigenleistungen des Bauherren anfallen.
 

Konditionen

Die Bedingungen, zu denen ein Kreditinstitut ein Darlehen vergibt. Dazu gehören: Nominal- und Effektivzins, Bereitstellungszinsen, Darlehenslaufzeit, Auszahlungskurs, Tilgungssatz und -beginn sowie Bearbeitungs- und Schätzgebühren. Diese Faktoren sollte der Kreditnehmer gründlich miteinander vergleichen, da bei verschiedenen Angeboten unterschiedlich hohe Kosten entstehen können.
 

Kreditfähigkeit

Kreditfähig sind per Gesetz nur Personen, die volljährig und damit unbeschränkt geschäftsfähig sind. Jugendlichen unter 18 Jahren kann durch gerichtliche Erklärung die volle Geschäftsfähigkeit zugesprochen, älteren unter bestimmten Bedingungen entzogen werden.
 

Kreditsicherheiten

Bevor der Kreditgeber ein Darlehen vergibt, verlangt er Sicherheiten, die ihn vor finanziellen Einbußen schützen sollen, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Als Sicherheiten gelten feste Güter wie Immobilien oder Mobilien, aber auch Rechte, Forderungen und Ansprüche des Kreditnehmers, beispielsweise die Grundschuld.
 

Nominalzins

Bezeichnung für den Zinssatz, den der Kreditnehmer als Preis für den Nennbetrag des Darlehens (die Nominalschuld) zahlen muss. Die Höhe der laufenden Zinsrate wird durch den Nominalzins bestimmt. Die tatsächliche Belastung für den Kreditnehmer kann aus dem Nominalzins nicht abgelesen werden. Über sie gibt der Effektivzins Auskunft, der weitere Einflüsse wie die Termine der Ratenzahlungen und die Verrechnungstermine berücksichtigt.
 

Notarieller Kaufpreis

Der Kaufpreis für eine Immobilie, der in einem beim Notar geschlossenen Kaufvertrag vereinbart wurde. Der notarielle Kaufpreis liegt unter anderem der Grunderwerbsteuer, der Ermittlung des Beleihungswertes und der Gebäudeabschreibung zugrunde.
 

Realkredit

Oberbegriff für Darlehen, die durch die Eintragung von Grundpfandrechten ins Grundbuch abgesichert werden. Sie dienen in erster Linie Investitionszwecken (Tilgungshypothek). Realkredite von Banken und Sparkassen werden grundsätzlich an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert, Darlehen von Bausparkassen an zweiter Rangstelle.
 

Restschuld

Teil eines Darlehens, das zu einem bestimmten Stichtag, beispielsweise dem Ende der Zinsbindungsfrist, vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.
 

Sondertilgung

Wenn der Bausparer höhere Tilgungsbeiträge erbringt als im Vertrag vereinbart oder sogar das ganze Bauspardarlehen früher zurückzahlt als vorgesehen, spricht man von einer Sondertilgung. Bei Bausparkassen sind Sondertilgungen jederzeit möglich, bei anderen Kreditinstituten nur mit deren Zustimmung. Kreditinstitute verlangen außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung oder einen Zinsausgleich. Unter Umständen wird die Sondertilgung damit für den Kreditnehmer unrentabel.
 

Tilgung

Rückzahlung des Darlehens. Die Tilgung erfolgt entweder durch gleich bleibende Beiträge, deren Höhe und Zeitpunkt der Zahlung festgesetzt ist (Annuität) oder durch unterschiedlich hohe Beträge im Rahmen einer Tilgungshypothek. Die Tilgungsleistungen werden taggenau, also nach dem am Tag der Zahlung geltenden Zinssatz, verrechnet.
 

Umschuldung

Wenn der Kreditnehmer zu einem anderen Kreditgeber wechselt, spricht man von einer Umschuldung. Das bestehende Darlehen wird durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen, meist günstigeren Kredit abgelöst. Da bei der Umschuldung bestimmte Regelungen zu beachten sind und die Kreditgeber meist für den Wechsel zu einem anderen Anbieter eine Gebühr verlangen, sollte der Kreditnehmer genau ausrechnen, ob sich der Wechsel wirklich für ihn auszahlt.
 

Verkehrswert

Der Preis, den eine Immobilie beim Verkauf erzielt. Der Verkehrswert wird bei einem Mietobjekt auf Basis des Ertragswertes, bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus meist aus dem Sachwert ermittelt. In die Berechnung des Verkehrswertes fließen auch regionale Faktoren, wie die Lage des Grundstück, mit ein. Die Verfahrensgrundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV) geregelt.
 

Vorfälligkeitsentschädigung

Zahlt ein Kreditnehmer sein Darlehen vorzeitig zurück, entstehen dem Kreditinstitut Zinsverluste, denn die Geldmittel für Darlehen werden von den Kreditinstituten aufgebracht, indem Sparverträge oder andere Leistungen mit einer Laufzeit vergeben werden, die möglichst genauso lang ist wie die des Darlehens (fristenkongruente Refinanzierung). Diese Zinsverluste werden dem Kreditnehmer in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Bei der Berechnung, wie hoch die Zinseinbußen des Kreditinstituts sind, wird im Allgemeinen die Differenz der Rendite öffentlicher Anleihen zum Nominalzinssatz des abzulösenden Darlehens zugrunde gelegt. Es kann für den Kreditnehmer daher theoretisch günstiger sein, den Kredit wie geplant zurückzuzahlen, anstatt ihn mit einer größeren Summe auf einen Schlag zu tilgen.

 

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